НОВИНИ

Не бързайте с покупката на недвижим имот, цените са високи, скоро ще започнат да падат

Съветът ми е ако можете да отложите покупка в момента – направете го. След година ще ми благодарите

Излезе статистиката на БНБ за март. Жилищното кредитиране отново с ръст от 9.1% спрямо март 2017. От друга страна в началото на годината, управителят на БНБ Димитър Радев предупреди, че има опасност от „натрупване на кредитен риск”.

Признавам си че не зная какво се крие зад определението „натрупване на кредитен риск”. Сигурен съм, че и управителят на БНБ няма да може да ви обясни. Ако можеше, щеше да го каже с прости и конкретни думички.

Затова ще се опитам да изброя някои фактори, които влияят върху пазара на недвижими имоти, за да може всеки да си реши защо и докога ще продължи бъмът на пазара на недвижимите имоти в България.

Кредитирането

Към днешна дата, банките отново развързаха кесиите и започнаха да кредитират като за последно. Точно така – като за последно. Ако погледнете статистиката на БНБ ще видите, че и депозитите растат. Тези пари по-скоро пречат на банките и те искат да ги раздадат за печалба.
С две думи – „-Пари имаме, раздавайте кредити”

Лихвите

Лихвите в България в момента са на исторически ниски нива. Най-ниските лихви по жилищни кредити достигат 2.8%. Ами това си е колкото инфлацията за 2017 – 2.8%.

Уловката при кредитирането и лихвите

Уловка има. Когато теглите кредит, вие го теглите с „плаващ лихвен процент”. Ще рече че с промяната на EURIBOR и ЛЕОНИЯ ще се променя и вашата лихва по кредита (разбирайте месечна вноска). А лихвите в САЩ вече катерят. Управителят на ФЕД заяви, че до края на годината САЩ ще вдигнат лихвата поне още 2 пъти. Разбирайте еднагодина докато и тук започнат да се вдигат лихвите.

1. Преди кризата от 2008, тримесечният EURIBOR беше стигнал над 6%. В момента е (-0.328%). Той е в основата на всички лихви по еврови кредити. Мислите ли че вечно ще остане отрицателен?

2. Банките вдигат таксите по няколко пъти годишно. Таксите не са законово регулирани и осигуряват допълнителна печалба от всеки отпуснат кредит. Те са малки, променят се често и никой не води дела за по няколко лева в повече месечно. Изобщо идеален инструмент за допълнителни печалби. Разстящи Печалби! В отчетите на банките, все по-голям дял в печалбата се пада на таксите, а не на лихвите по кредитите. Корелацията Кредит-такса е по пряка и важна от всякога.

3. В момента съдействаме за предоговаряне на кредити. Масови станаха случаите в които старите клиенти плащат драстично по-високи лихви от новопривлечените клиенти. Има смисъл в момента човек да предоговори в същата или в друга банка.

Инвеститорите в жилища

Чуждите инвеститори в недвижими имоти изчезнаха. Няма ги. Опитват се да продадат каквото са купили и да се изнесат от България. Останал е един много малък процент българи работещи в чужбина, които си купуват апартаменти в БГ, но те го правят в брой, защото банките не ги обичат много. Трудно им проследяват доходите и определено се цупят на такива клиенти. Освен това както казах, това са сравнително малко хора. Повечето вече си купиха предходните години. Дори има и такива, които си продават апартаментите в България и си купуват в чужбина. Срещам ги все по-често.

Аферата КТБ

От КТБ бяха източени около 4 млрд лева. Естествено не бяха източени от обикновените хора, но така или иначе трябваше време за да минат през цялата система и част от тях да се превърнат в недвижими имоти. Все пак знаете, че българина си знае, че недвижим имот се не продава. Сигурна работа.
Друго което ми прави впечатление, че голяма част от строителите вече строи без банков кредит. Или са захлебили от предходанат криза (в което се съмнявам) или са взели „частни пари” от някъде. Със строителство се дава доста добър произход на средствата.

Далаверата покупка на кредит и отдаване под наем

Тази „далавера” беше поумряла. По принцип тя е валидна за държави с много мигранти. Идеята е че те не могат да изтеглят кредит по една аили друга причина, но могат да плащат наем. Затова наемите са достатъчно високи за да покриват месечната вноска по кредита.

Моето лично мнение е, че вътрешната миграция към големите градове е основната причина за бума на недвижимите имоти. От разговори с брокери научавам, че много хора купуват в брой. Продват апартамента в Смолян, Добрич или Сопот, добавят от спестяванията и купуват в София или Пловдив. Ако нещо не достига, теглят малки кредити. Последното се потвърждава и от кредитни инспектори с които общувам. Големите кредити са вече рядкост.

Ниските данъци

В България много обичаме да се хвалим с ниските си данъци. Не знам колко е удачно това, при положение, че датчаните и французите се хвалят с високите си данъци, но така или иначе ако имаш апартамент в София, можеш да си позволиш да не го отдаваш под наем. Данъка е малък и не ти пречи.

Това обаче със сигурност ще се промени. Кога не мога да кажа, но със сигурност ще е преди да успеете да си изплатите кредита (разбирайте 20 години). Към днешна дата над 25% от жилищата в София са необитаеми. Не мога да си представя как ще имаш апартамент в Лондон или Мюнхен и ще стои необитаем, но за БГ това е факт. Това ще се промени. И тогава схемата „апартамент на кредит срещу изплащане от наем” отново ще стане супер непечеливша.

Ако трябва да бъда честен, консултирал съм доста хора загубили имотите си от тази схема, сред кризата от 2008

10г. бизнес цикъл

Като заговорихме за кризата от 2008, всеки икономист ще ви обясни за бизнесциклите. Обикновено са на 10 години. А от предходната рецесия минаха 10 години, но все още няма знаци. Реално знаци има, но последствия няма. Пазара си функционира и хората явно нищо не чувстват.

Аз не съм чул досега да е нарушено правилото за 10-годишния бизнесцикъл, но никога не се знае. Нали все пак бизнесцикъл се измества благодарение на война? А войни в момента колкото искаш…
Новата криза обаче няма да е като старата, но за това друг път.

Инфраструктурата

Бавно но сигурно инфраструктурата се развива. Околовръстното на София още не е изградено изцяло, но все пак се прави. Това малко или много ще развие рахоните окколо големите населени места и цените няма как да не паднат. Все пак София и Пловдив не са Лондон! Няма постоянен приток на мигранти от цял свят… Има от други български градове и села, но България е малка и тези хора са краен брой.

Моето лично мение е, че до 1 година цените на недвижимите имоти ще претърпят „корекция”. Разбирайте ще тръгнат надолу. През Февруари вече беше отчетена тенденция на спад в издадените разрешителни за строеж, което значи, че строителите н искат да започват сега строителство. Очакват и те нещо след година.

Съветът ми е ако можете да отложите покупка в момента – направете го. След година ще ми благодарите.

Related Topics:българия имоти финанси

Up Next

Българска журналистка сензационно: Скрипал са били натровени с фентанил, а не с Новичок!

Don't Miss

България ГОНИ ФОНДАЦИИТЕ на СОРОС!

НОВИНИ

МВФ: В момента се извършва „рестарт“ на световната икономика

Международният валутен фонд (МВФ) намали прогнозата си за глобален растеж, като обяви, че глобалната икономическа система претърпява фундаментална трансформация на фона на нарастващата несигурност относно търговската политика на САЩ.

След като се върна в Белия дом през януари, президентът на САЩ Доналд Тръмп наложи широки търговски ограничения, чиято кулминация нарече „Деня на освобождението“, на 2 април.

Митата са повишени до нива, невиждани от Голямата депресия, съобщи МВФ във вторник, като публикува последния си доклад „Световна икономическа перспектива“. Анализът прогнозира, че глобалното производство ще се забави до 2,8% тази година, спрямо 3,3% през 2024 г. През януари МВФ прогнозираше, че растежът ще се задържи стабилен през 2025 г.

„Глобалната икономическа система, при която повечето страни са работили през последните 80 години, в момента се рестартира, въвеждайки света в нова ера“, каза каза главният икономист на МВФ Пиер-Оливие Гуринша.

Той обясни, че съществуващите правила биват оспорвани, докато нови все още не са се оформили. Внезапните повишения на митата и по-широката несигурност на политиката могат значително да забавят глобалния растеж, каза Гуринчас.

МВФ понижи прогнозата си за икономическото производство на САЩ до 1,8% през 2025 г. спрямо 2,8% миналата година и прогнозира по-нататъшно намаление през 2026 г.
МВФ

Прогноза за икономическия растеж по региони: Източник: МВФ, Световна икономическа перспектива, април 2025 г.

Очаква се най-големите търговски партньори на САЩ Мексико, Канада и Китай да понесат икономически удар. Растежът на Китай се очаква да се забави до 4% тази година поради опитите да се противодейства на ефектите от митата на Вашингтон. МВФ също така очаква повечето икономики в ЕС да се сблъскат с по-бавен растеж.

Тръмп наложи общо мито от 10% върху почти целия внос, заедно с мита от поне 145% върху китайските стоки, влизащи в САЩ. Той също така въведе „реципрочни“ мита за основните търговски партньори, позовавайки се на предполагаеми нелоялни търговски практики. По-късно отложи налагането на митата до юли, тъй като администрацията се стреми към двустранни търговски сделки, но предупреди, че митата могат да се повишат отново, ако други страни отвърнат на удара. Търговското напрежение и политическата несигурност разтърсиха световните пазари.

Нашата медия използва изображения създадени от Изкуствен Интелект.

ПОДХОДЯЩА МУЗИКА ЗА ЛЮБИТЕЛИТЕ НА ЙОГА

ПРИЯТНА МУЗИКА ЗА ВАШЕТО КАФЕНЕ, БАР, РЕСТОРАНТ, СЛАДКАРНИЦА, ДОМ

БЪЛГАРИЯ

Без Кирил Петков и Асен Василев: това е съставът на новия служебен кабинет

Президентът Румен Радев обяви състава на новото служебно правителство. В него има три нови имена. Ето кои са министрите в новия служебен кабинет.

Президентът Румен Радев обяви имената на министрите в новия служебен кабинет. Така правомощията на досегашното служебно правителство са прекратени. В новия служебен кабинет има трима нови министри – на финансите, на икономиката и на транспорта.

Ето кои са министрите в новия кабинет

Стефан Янев – служебен министър-председател;

Гълъб Донев – служебен заместник министър-председател и служебен министър на труда и социалната политика;

Бойко Рашков – служебен заместник министър-председател и служебен министър на вътрешните работи;

Атанас Пеканов – служебен заместник министър-председател по управление на европейските средства;

Валери Белчев – служебен министър на финансите;

Георги Панайотов – служебен министър на отбраната;

Стойчо Кацаров – служебен министър на здравеопазването;

Виолета Комитова – служебен министър на регионалното развитие и благоустройството;

Николай Денков – служебен министър на образованието и науката;

Светлан Стоев – служебен министър на външните работи;

Янаки Стоилов – служебен министър на правосъдието;

Велислав Минеков – служебен министър на културата;

Асен Личев – служебен министър на околната среда и водите;

Христо Бозуков – служебен министър на земеделието, храните и горите;

Христо Алексиев – служебен министър на транспорта, информационните технологии и съобщенията;

Даниела Везиева – служебен министър на икономиката;

Андрей Живков – служебен министър на енергетиката;

Стела Балтова – служебен министър на туризма;

Андрей Кузманов – служебен министър на младежта и спорта.

Тримата нови министри

Както се очакваше, повечето служебни министри, назначени от президента Радев през май, запазиха позициите си. Освен министърът на транспорта, от кабинета излязоха и двамата най-популярни министри – Кирил Петков и Асен Василев. От седмици се говори, че се очаква двамата да оглавят нов политически проект.

На мястото на Кирил Петков министър на икономиката става Даниела Везиева, която беше негов съветник. Везиева беше зам.-министър на икономиката във второто правителство на Борисов от квотата на Реформаторския блок.

Новият министър на финансите Валери Белчев е финансист с дългогодишен опит в сектора. Възпитаник е на Харвард и е работил за редица водещи търговски банки.

Новият министър на транспорта Христо Алексиевзаемаше същия пост и в първото служебно правителство, назначено от президента Радев през 2017 година. До момента Алексиев беше председател на Управителния съвет на Националната компания “Железопътна инфраструктура”.

След като второ поредно Народно събрание не успя да излъчи кабинет, за първи път служебно правителство поема функциите си от друг служебен кабинет. През ноември в България ще се проведат поредни предсрочни избори.

БЪЛГАРИЯ

Слави Трифонов със светкавична реакция: Хората не искат да дават милиони на партиите

Лидерът на Има такъв народ Слави Трифонов реагира светкавично след отхвърлянето на предложението на партията му за намаляване на партийната субсидия. Отново във фейсбук той сподели своите мисли за случващото се в 45-ия парламент.

“Преди малко в Парламента ние не успяхме да направим така, че държавната субсидия за партиите да стане 1 лев на получен глас. Така, както пожелаха 2 милиона и половина българи на законен референдум. И защо не успяхме? Защото изцяло “за” гласуваха само депутатите на “Има такъв народ”. А “против” гласуваха депутати от всички останали парламентарни групи. Значи, когато става дума за пари – няма статукво ГЕРБ, БСП, ДПС, няма “Демократична България”, няма “Изправи се! Мутри, вън!”, коментира Трифонов.

“Има нещо, което не мога да разбера. Толкова е ясно – хората не искат да дават милиони левове на партиите. Но голяма част от партиите казват – не. Вие не искате да ги давате, но ние ще си ги взимаме. Даже ще си направим закон, за да ви взимаме милионите, които не искате да ни давате, законно.Този парламент не успя да събере мнозинство, за да изпълни волята на народа. Може би следващият ще може”, отбеляза още той.